不動産売却で相続した空き家の埼玉県春日部市売却手順と節税ポイント

相続した実家が空き家になったときは、片付けや売却を急ぐ前に、「誰が相続人になるのか」「遺言書があるか」「土地と建物の登記名義が誰になっているか」を確認します。相続人の範囲や遺言書の内容によって、遺産分割協議や相続登記の進め方が変わるためです。

有効な遺言書がなく、特定の相続人が不動産を取得する場合は、原則として相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容に基づいて相続登記を申請します。複数人の共有名義で相続した空き家全体を売却する場合は、共有者全員の協力が必要です。

相続登記が完了していなくても、不動産会社への相談や価格査定、建物・土地の調査を先に進めることは可能です。ただし、買主へ所有権を移転するためには、その前提として相続登記を完了させる必要があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。相続人の確認や必要書類の準備に時間がかかる場合もあるため、売却を決めていない段階でも登記状況だけは早めに確認しておきましょう。

相続登記、遺産分割、必要書類などの詳しい流れは、「春日部市で相続した不動産を売却する手順と注意点」で解説しています。

相続した空き家では、家の中の荷物を一度に処分する前に、売却や税金の計算に必要となる書類が残っていないか確認しましょう。

特に探しておきたいのは、被相続人が不動産を購入したときの売買契約書や領収書、建築工事の請負契約書、建築確認済証、検査済証、設計図書、測量図、境界確認書、修繕や増改築の記録などです。購入代金や購入時の費用が分かる資料は、売却後の譲渡所得を計算する際の取得費を確認する手掛かりになります。

空き家の3,000万円特別控除を検討する場合は、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類や、相続後に空き家だったことを確認できる資料も保管しておきます。被相続人が亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合は、介護保険被保険者証の写し、施設の契約書、入所期間や利用料金の支払いが分かる資料などが必要になることもあります。

また、査定前に必ずしも大がかりな片付け、修繕、リフォーム、解体を行う必要はありません。建物を残した方が売りやすい場合もあれば、解体方法や時期が税制上の特例に影響する場合もあります。まずは現状のまま建物と土地を確認してもらい、必要な作業と費用を整理してから判断しましょう。

相続した空き家では、相続人が建物の状態を詳しく把握していないこともあります。売却方法を決める前に、建物の内外と土地の状況を一度確認しておきましょう。

建物については、雨漏りの跡、シロアリ被害、床や壁の傷み、カビ、設備の故障、増改築の有無などを確認します。室内や物置に残っている家具、家電、書類などの残置物も確認し、何を残すか、誰が処分するかを相続人間で整理しておくと、その後の話を進めやすくなります。

土地については、境界標や測量図の有無、隣地からの越境・隣地への越境、接している道路、上下水道などの状況を確認します。登記されていない増築部分、車庫、物置などが見つかった場合は、売却前に追加の調査や手続きが必要になることもあります。

春日部市内でも、駅からの距離だけでなく、接道状況、土地の形、都市計画、浸水などのハザード情報によって評価や売り方は変わります。把握している不具合や過去の修繕履歴は隠さず不動産会社へ伝え、現状のまま売る場合、必要な部分だけ整える場合、解体して土地として売る場合を比較してから判断しましょう。

相続した空き家が古い場合でも、査定前にリフォームや解体を行う必要があるとは限りません。建物を活用したい買主が見つかる場合や、土地と建物を現状のまま引き継ぐ条件で売却できる場合もあるためです。

売却方法には、建物と残置物を現状のまま売る方法、必要な範囲だけ片付けや修繕を行う方法、売主が建物を解体して土地として売る方法、買主による解体を条件として引き渡す方法などがあります。どの方法が適しているかは、建物の状態、接道や土地の形、解体費用、買主の需要、売却期限によって変わります。

解体して更地にすれば、必ず高く売れるわけではありません。解体費用を売却価格へそのまま上乗せできるとも限らないため、査定価格だけでなく、解体費や残置物処分費などを差し引いた手取り額まで比較することが大切です。

また、解体する時期や売買契約の条件は、固定資産税の住宅用地特例や、相続した空き家の3,000万円特別控除に影響する可能性があります。まずは現状のまま査定を受け、それぞれの売り方に必要な費用と想定される売却期間を確認してから判断しましょう。

相続した実家に家具、家電、衣類などが残っていても、すべてを片付けてからでなければ査定できないわけではありません。まずは荷物が残った状態で不動産会社に見てもらい、売却方法と処分が必要な範囲を確認できます。

片付けを始める際は、現金や貴金属だけでなく、権利証や登記識別情報、売買契約書、通帳、保険関係書類、測量図、建築関係書類などを誤って処分しないよう注意が必要です。写真や手紙、仏壇など、相続人や親族に確認してから処分した方がよいものも先に分けておきましょう。

残置物の取り扱いには、売主が引渡しまでに撤去する方法、専門業者へ処分を依頼する方法、買主の了承を得て一部を残す方法などがあります。不動産会社による買取では、残置物を含めた条件を相談できる場合もありますが、処分費用が価格に反映されることもあります。

荷物を残したまま引き渡せるかどうかは、買主との契約条件によって決まります。査定額だけでなく、誰がどこまで片付けるのか、処分費用を誰が負担するのかまで確認して売却方法を比較しましょう。

相続した空き家を売却したときに一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」といい、売却価格から3,000万円を差し引く制度ではなく、売却によって生じた譲渡所得から控除する制度です。

主な対象となるのは、相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋で、次のような条件を満たすものです。

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物ではないこと
・相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいなかったこと
・相続後、事業、賃貸、相続人などの居住に使用していないこと
・売却代金が1億円以下であること

被相続人が亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合でも、要介護認定を受けていたことや、家屋が貸付けなどに使用されていなかったことなど、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。

なお、2024年1月1日以後の売却で、この家屋や土地を取得した相続人が3人以上いる場合、特別控除の上限は1人当たり2,000万円です。

また、同じ不動産の売却について、この空き家の特別控除と「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を併用することはできません。どちらが適用でき、どちらが有利になるかは、売却前に税務署または税理士へ確認しましょう。

空き家の3,000万円特別控除を受けるには、原則として、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。単純に「相続から3年以内」ではない点に注意が必要です。

例えば、2024年6月10日に相続が開始した場合、3年を経過する日は2027年6月10日となるため、売却期限は原則として2027年12月31日です。ただし、この特例制度自体の適用期限も、現在は2027年12月31日までとされています。

建物と土地の売り方は、主に次の3つです。

・耐震基準を満たした家屋と、その敷地を売却する
・相続人が家屋を解体し、その敷地を売却する
・家屋を残した状態で売却し、買主が期限内に耐震改修または解体する

2024年1月1日以後の売却では、買主が売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または建物の全部を解体する方法も、一定の要件を満たせば特例の対象になります。この方法を利用する場合は、工事内容や期限について売買契約書へ明確に定め、買主の協力を得る必要があります。

また、相続してから売却するまでの間に、家屋や土地を賃貸、事業、相続人などの居住に使用すると、特例の対象外になる可能性があります。解体や売買契約を進める前に、物件ごとの適用条件を税務署または税理士へ確認してください。

制度の詳しい要件は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」でも確認できます。

空き家の3,000万円特別控除を利用するには、売却した翌年に確定申告を行い、必要書類を提出しなければなりません。特別控除によって課税される譲渡所得がなくなる場合でも、特例を受けるための確定申告は必要です。

確定申告に添付する書類の一つが、空き家の所在地を管轄する市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」です。春日部市内の空き家については、春日部市役所の建築課住宅政策担当へ申請します。

必要書類は、建物を耐震基準に適合させて売る場合、建物を解体して土地を売る場合、売却後に買主が耐震改修または解体する場合で異なります。主な書類には、次のようなものがあります。

・被相続人の住民票の除票
・相続人の住民票
・土地と建物の登記事項証明書
・売買契約書の写し
・電気、水道、ガスの使用中止日が分かる書類
・空き家として販売していたことが分かる広告資料
・解体した場合の閉鎖事項証明書や工事関係書類

被相続人が亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合は、介護保険被保険者証、施設の契約書、入所期間や利用料金の支払いが分かる書類なども必要になることがあります。

春日部市の案内では、申請を受け付けてから確認書が届くまで通常2週間程度とされています。書類の不足や記載漏れがあると、さらに時間がかかる可能性があるため、確定申告の直前ではなく余裕を持って申請しましょう。

なお、この確認書は特別控除の適用を確約するものではありません。最終的に特例を受けられるかどうかは、税務署が他の要件も含めて判断します。申請書の様式や最新の必要書類は、春日部市公式ホームページの「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」で確認してください。