不動産売却と埼玉県春日部市で親の施設入居後の家を認知症や成年後見制度と共に安全に現金化する手順

最初に確認したいのは、家の登記上の所有者です。不動産は原則として、所有者本人または適法な代理権を持つ人でなければ売却できません。

親の家だから、長男だから、施設費用を負担しているからという理由だけで、子どもが売主になれるわけではありません。登記事項証明書を取得し、親の単独名義なのか、ほかの家族との共有名義なのか、住宅ローンなどの抵当権が残っているのかを確認します。

共有名義の場合、家全体を売却するには、原則として共有者全員の関与が必要です。まず名義と権利関係を正確に把握することが、不動産売却の出発点になります。

親が施設へ入居していることや、認知症と診断されていることだけで、不動産を売却できないと決まるわけではありません。重要なのは、売買契約を結ぶ時点で、本人が売却内容を理解し、自分の意思を示せるかどうかです。

具体的には、どの家を売るのか、いくらぐらいで売るのか、売却すると所有権を失うこと、売却代金が本人の財産になることなどを理解できるかを確認します。

判断能力は認知症という診断名だけで一律に決められるものではありません。家族や不動産会社だけで判断せず、本人の理解に不安がある場合は、契約を進める前に司法書士や弁護士などへ相談することが大切です。

家を売却する目的についても、家族で整理しておきましょう。施設費用や医療費に充てるためなのか、空き家の管理負担を減らすためなのか、今後の生活費を確保するためなのかによって、検討すべき売却時期や方法が変わります。

同時に、親が将来その家へ戻る可能性があるかも確認します。成年後見人等が売却する場合、現在は施設に入居していても、将来戻る可能性のある家は「居住用不動産」に当たることがあり、家庭裁判所の事前許可が必要になります。

家族で話し合うことは大切ですが、家族全員が賛成していることと、法的に売却できる権限があることは別の問題です。本人の意思を中心に、売却の必要性と今後の住まいを順番に整理しましょう。

認知症と診断されていることや、要介護認定を受けていること、施設へ入居していることだけで、不動産を売却できないと決まるわけではありません。売買契約が有効かどうかでは、契約時に本人が売却内容とその結果を理解し、自分の意思を示せるかが重要です。

具体的には、売却する物件、価格や契約条件、売却後は家の所有権を失うこと、売却代金は本人の財産になることなどを理解できるか確認します。

判断に迷う場合は、家族や不動産会社だけで結論を出さず、司法書士や弁護士などへ事前に相談しましょう。すでに後見・保佐・補助が開始されている場合は、本人だけで売却できるか、同意権や代理権の範囲も確認する必要があります。

親本人が売却内容を理解し、家族へ手続きを任せる意思を示せる場合は、委任状を利用できることがあります。ただし、委任状は本人の意思確認を省略するための書類ではなく、作成時に本人の意思能力が必要です。子どもが本人に代わって委任状を作成することもできません。

委任状には、対象となる不動産や代理人、売買契約、代金の受領、引渡し、登記手続きなど、任せる権限を具体的に記載します。

委任状を作成した後に認知症が進んだからといって一律に無効になるわけではありませんが、一度作れば必ず売却に使えるとも限りません。作成時の本人の状態、代理権の範囲、現在も権限が有効かを、契約前に専門家へ確認しましょう。

本人が売却内容や結果を理解して意思を示すことが難しい場合、子どもが代わりに契約したり、家族全員の同意だけで売却したりすることはできません。判断能力の程度に応じて、法定後見制度の後見・保佐・補助を検討します。

成年後見人等が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の事前許可が必要です。現在は施設へ入居していても、将来戻る可能性がある家は居住用不動産に当たることがあります。

後見制度を申し立てても、候補に挙げた家族が必ず選ばれるわけではなく、家の売却が自動的に認められるわけでもありません。また、売却が終わっただけでは後見制度は終了しません。春日部市成年後見センターや弁護士、司法書士へ早めに相談し、制度を利用する必要があるか確認しましょう。

親本人の判断能力が不十分で、後見・保佐・補助が開始されていない場合は、まず家庭裁判所へ申立てを行います。申立先は物件所在地ではなく、原則として本人の住所地を管轄する家庭裁判所です。本人の住所が春日部市にある場合は、さいたま家庭裁判所越谷支部が管轄します。

家庭裁判所は、本人の状態や財産、必要な支援の内容を踏まえて後見人等を選任します。家族を候補者として申し立てても、その家族が必ず選ばれるわけではありません。

選任後は、後見登記の内容を確認します。成年後見人には包括的な代理権がありますが、保佐人や補助人は、不動産売却に必要な代理権が付与されているかを確認する必要があります。

売却権限を確認したら、不動産会社へ査定を依頼し、売却の必要性や価格の妥当性を整理します。成年後見人等による売却では、本人の施設費用や生活費を確保するためなど、本人にとって売却する必要があることが重要です。

不動産会社へ媒介を依頼して売却活動を行い、買主候補、売却価格、引渡し条件などを決めます。そのうえで、家庭裁判所への申立てに使用する売買契約書案を作成します。

居住用不動産処分許可は、査定や買主探しより先に取得するものではありません。買主や価格などの条件を固め、査定書と売買契約書案を準備してから申立てを行います。

売却条件が決まったら、家庭裁判所へ居住用不動産処分許可を申し立てます。後見等の開始手続きと、不動産を売却するための許可申立ては別の手続きです。

申立てでは、売却の必要性、価格や条件の妥当性、売却後の本人の住まい、売却代金の使い道と管理方法などを説明します。主な添付書類は、不動産の登記事項証明書、売買契約書案、不動産査定書、固定資産評価証明書などです。

推定相続人の同意書は任意の資料であり、家族全員の同意が家庭裁判所の許可に代わるものではありません。許可を得ずに本人の居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になります。居住用不動産に当たるか判断が難しい場合は、契約前に家庭裁判所へ確認しましょう。

家庭裁判所の許可を得たら、許可された価格や条件と売買契約の内容が一致していることを確認し、契約を締結します。その後、残代金の受領、所有権移転登記、物件の引渡しへ進みます。

手付金や売却代金は、必ず親本人名義の預貯金口座へ入金します。成年後見人や家族の個人口座へ入れたり、相続を見越して家族へ分配したりすることはできません。

売却後は、売買契約書、売却費用の領収書、代金が入金された本人名義の通帳の写しなどを家庭裁判所へ提出します。売却代金は、施設費用、医療費、生活費など、本人のために管理・使用します。