不動産売却で埼玉県春日部市の戸建てを境界や越境と接道まで安全に取引する実践ポイント

戸建てを売却するときは、売却対象となる土地の範囲を買主へ説明できるように、隣地や道路との境界を確認します。境界の認識が隣地所有者と異なっていたり、塀や建物が境界をまたいでいたりすると、契約条件の調整や引渡しに時間がかかることがあるためです。

最初に確認したいのは、現地にある境界標と、登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の境界確認書や測量図などです。ただし、公図や古い測量図と現地の状況が一致しているとは限らず、これらの資料だけで境界の位置を断定できない場合もあります。

また、境界標が見つからないからといって、直ちに売却できないわけではありません。すべての戸建てで、売却前に売主負担の確定測量が必要になるわけでもありません。隣地との認識に違いがあるか、買主がどのような確認を求めるか、売買契約でどこまでを売主の責任とするかによって対応は変わります。

まず不動産会社に現地と保管資料を確認してもらい、測量や境界確認が必要と判断された場合に、土地家屋調査士へ相談する順番が現実的です。先に測量を発注するのではなく、売却方法や費用負担も含めて対応を決めましょう。

越境とは、建物の軒や雨どい、塀、配管、樹木の枝などが、隣地との境界を越えている状態です。自分の所有物が隣地へ出ている場合だけでなく、隣地の建物や工作物が売却する土地へ入っている場合もあります。

越境が見つかったからといって、必ず撤去しなければ売却できないわけではありません。撤去や移設が可能であれば売却前に解消する方法がありますが、建物の一部などをすぐに直せない場合は、隣地所有者と状況を確認し、将来の建て替えや修繕時の対応について書面を取り交わしたうえで売却することもあります。

大切なのは、何が、どちら側から、どの程度越境しているのかを確認することです。見た目だけでは境界の位置や越境の有無を判断できない場合があるため、自己判断で塀を撤去したり、隣地の所有物に手を加えたりするのは避けましょう。

越境を解消せずに売却する場合は、その状況と合意書などの内容を買主へ説明し、売買契約上の取扱いを明確にします。まず不動産会社へ相談し、境界の確認が必要であれば土地家屋調査士、隣地との意見対立がある場合は弁護士など、状況に合った専門家へつなぐことが重要です。

境界の状況を確認するときは、現地だけでなく、過去に作成された書類や法務局で取得できる資料も照らし合わせます。売主の手元に境界確認書、確定測量図、地積測量図、土地を購入したときの売買契約書などが残っていないか確認しましょう。

法務局では、登記事項証明書、公図、地積測量図などを取得できます。ただし、公図は土地のおおまかな位置や形状を確認するための資料であり、必ずしも現地の境界を正確に示しているとは限りません。測量図についても、作成された時期や隣地所有者の立会い・署名の有無などによって、確認できる内容が異なります。

現地では、コンクリート杭、金属標、鋲などの境界標が各地点に残っているかを確認します。塀やフェンスの位置が、そのまま正式な境界とは限らない点にも注意が必要です。境界標が見つからない場合や、図面と現地の位置が合わない場合は、土地家屋調査士による調査が必要かを検討します。

道路との境界についても、法務局の資料だけでは確認できないことがあります。売却する土地が春日部市道に接している場合、道路幅員や官民境界に関する資料について、春日部市道路管理課への確認が必要になることがあります。まず手元の資料を不動産会社へ見せ、追加で何を調べるべきか整理してから進めましょう。

接道とは、土地が道路に接している状態を指します。戸建てを売却するときは、前面道路の幅だけでなく、建築基準法上の道路に該当するか、敷地が何メートル接しているか、私道の場合はどのような権利があるかを確認します。

建築基準法では、原則として、建築物の敷地は同法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。ただし、前面道路の幅員が4メートル未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として扱われている場合があります。また、通常の接道要件を満たしていなくても、同法第43条第2項の認定や許可によって建築できる場合があります。

そのため、「道路幅が4メートル未満だから再建築できない」「私道だから売れない」と、現地の見た目や道路の所有者だけで判断することはできません。公道か私道かという区分と、建築基準法上どの道路に該当するかは、分けて確認する必要があります。

再建築の可否やセットバックの必要性、私道の通行・掘削に関する権利は、買主の購入判断や売却条件に影響します。判断が曖昧なまま売り出すのではなく、春日部市建築課や道路管理課などで必要な調査を行い、確認できた事実を買主へ説明できる状態にしておくことが大切です。

戸建ての接道状況を確認するときは、次の5項目を分けて調べます。

1. 前面道路が建築基準法第42条のどの道路に該当するか
2. 現況の道路幅員と道路境界がどこにあるか
3. 敷地が道路に接している有効な長さ
4. セットバックが必要か、必要な場合はどの範囲か
5. 私道の場合は、持分や通行・掘削に関する権利がどうなっているか

一つの資料ですべてを確認できるわけではありません。春日部市建築課では、建築基準法上の道路種別や指定道路に関する資料を確認します。市道の認定状況、道路幅員、官民境界などについては、道路管理課への確認が必要になる場合があります。

法務局で取得する登記事項証明書、公図、地積測量図などからは、道路部分の地番、地目、所有者、私道持分の有無などを調べます。ただし、法務局の資料だけで、建築基準法上の道路種別や再建築の可否を判断することはできません。

特に、旗竿状の土地、複数の土地を通って道路へ出る物件、私道持分がない物件、前面に水路や通路がある物件は、個別の確認が必要です。過去に建物が建てられている場合でも、現在も同じ条件で建て替えられるとは限らないため、売却前に調査結果を整理しておきましょう。

道路を確認するときは、「公道か私道か」と「建築基準法上の道路に該当するか」を分けて考える必要があります。公道・私道は主に道路の所有者や管理者による区分であり、それだけで再建築の可否が決まるわけではありません。

私道であっても、位置指定道路や建築基準法第42条第2項道路などとして扱われている場合があります。一方、現地が舗装され、日常的に通路として使われていても、建築基準法上の道路に該当しないことがあります。見た目だけでは判断できないため、春日部市建築課で道路種別を確認することが重要です。

私道に接している戸建てでは、道路種別とは別に、私道部分の持分、通行の根拠、上下水道やガス管工事などに必要となる掘削の取扱いも確認します。私道持分がないから直ちに売却できないとは限りませんが、買主や金融機関の判断に影響することがあるため、権利関係と利用状況を正確に整理しておきましょう。

また、現地で見える舗装部分の幅と、建築基準法上確認される道路幅員が一致するとは限りません。道路境界やセットバックの範囲も含め、役所資料と現地の両方を確認する必要があります。

境界標が見つからない、越境物がある、接道条件が確認できないといった問題が見つかっても、直ちに売却できないと決まるわけではありません。重要なのは、現在の状況を確認し、売却前に解決することと、買主へ説明したうえで契約条件を調整することを分けて考えることです。

境界標が見つからない場合は、まず過去の測量図や境界確認書を探します。資料だけでは確認できず、隣地との認識にも違いがある場合は、土地家屋調査士への相談を検討します。一方、買主との合意により、境界の明示方法や測量の実施時期を売買契約で定めて進められる場合もあります。

越境物がある場合は、撤去や移設が可能かを確認します。すぐに解消できないときは、隣地所有者と将来の対応について書面を取り交わし、その内容を買主へ引き継ぐ方法も考えられます。

前面道路が狭い、私道に接している、建築基準法上の道路か分からない場合は、春日部市で道路種別や過去の取扱いを確認します。調査によってセットバックや個別の認定・許可が必要と分かることもあるため、確認前に「再建築不可」と決めつけないことが大切です。